Veelgestelde vragen kavelverkoop Bernardus en Terlo-Noord

In de algemene voorwaarden die we van toepassing verklaren bij de koopovereenkomst is bepaald dat de woning binnen 2 jaar na notariële overdracht van de grond gereed moet zijn. Gezien de optie vanaf half juli 2023 en de mogelijkheid om die te verlengen zul je uiterlijk medio januari 2024 moeten bepalen of je wenst te kopen. Dan spreken we ook een overdrachtsdatum bij de notaris af. Dit kan bijvoorbeeld nog een paar maanden later zijn. Je woning zal dus ergens medio 2026 klaar moeten zijn.

Bij de koopovereenkomst worden de 'Algemene voorwaarden voor verkoop van onroerende zaken door de gemeente Bergeijk 2020' van toepassing verklaard.

Aan de koopovereenkomst wordt nog gewerkt, zodra deze in concept klaar is, zal deze op de site vermeld worden.

De gemeente zal alle 17 kavels te zijner tijd splitsen met zogenaamde voorlopige kadastrale grenzen. Ook zal de gemeente de kavels met piketten in het veld uit laten zetten, zodat in het veld zichtbaar is, waar de kavels zijn gelegen. De kosten van het kadaster maken onderdeel uit van de ‘kosten koper’ en komen bij de notariële overdracht voor rekening van de koper.

Nee, kavelsplitsing en/of doorverkoop is niet toegestaan. Er geldt namelijk een zelfbewoningsplicht van 3 jaren op de kavel. Als u heeft ingeschreven en een kavel heeft toegewezen gekregen, dient u daar ook zelf te gaan wonen. Als u de kavel splitst en voor uzelf vervolgens op 1 helft een woning bouwt en daar ook daadwerkelijk gaat wonen, kunt u niet op het andere afgesplitste deel wonen. Het gevolg is dat u in strijd handelt met de zelfbewoningsplicht.

De zelfbewoningsplicht geldt voor 3 jaar en start op het moment dat de woning gereed wordt gemeld en gecontroleerd bij en door de gemeente.

De kavel wordt exclusief 21% BTW aangeboden. Dit betekent dat u nog 21% bij de kavelprijs op moet tellen. De BTW is voor een particulier níet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

Nee, omdat BTW wordt geheven, is er in dit geval geen overdrachtsbelasting van toepassing.

De ‘kosten koper’ wil zeggen dat de bijkomende kosten van de aankoop voor rekening van de koper zijn. Hierbij moet je vooral denken aan notariskosten (het opmaken van een notariële overdrachtsakte + een hypotheekakte) en kadasterkosten. Daarnaast brengt een notaris nog vaak wat bijkomende kosten in rekening voor allerlei onderzoeken die zij moeten uitvoeren, voordat ze een perceel grond mogen overdragen en een hypotheek mogen vestigen. Sommige van deze bijkomende kosten zijn met BTW andere zonder. Deze totale ‘kosten koper’ (dus incl. BTW) schat ik in op ca. € 1.500,-- voor één kavel. De meeste notarissen verlenen een korting als je de akte van de kavel en de hypotheekakte samen laat regelen in combinatie met bijvoorbeeld ook nog een samenlevingscontract of een testament. De kosten die te maken hebben met de hypotheek zijn overigens wél aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Er geldt voor de 17 kavels géén beeldkwaliteitsplan of bepaalde welstandseis. U kunt een woning bouwen naar eigen wensen en beeldvorming, echter binnen de ‘spelregels’ zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan (bijv.oorbeeld qua hoogtes en bebouwingspercentages e.d.).

De aansluiting van de inrit op de openbare ruimte is maximaal 3,5 meter breed. Daarnaast mag u de uitrit aan beide zijden nog uitbreiden met ‘vleugeltjes’ van ca. 50-75 cm elk, voor het eenvoudiger in- en uitrijden.

Als u vindt dat u de kavel wilt kopen, wordt een koopovereenkomst opgesteld waarin we afspreken of er nog een ontbindende voorwaarde opgenomen moet worden voor het verkrijgen van de financiering (tijdens de ondertekening van de koopovereenkomst is daarover dus nog geen absolute zekerheid noodzakelijk). Ook wordt in overleg de overdrachtsdatum bij de notaris bepaald. Dit mag van de gemeente heel snel (ergens in 2023), maar mag ook ergens in de loop van 2024 als men klaar is met de plannen en het aanvragen/verkrijgen van de omgevingsvergunning. 

De notariële overdracht is wellicht ook afhankelijk van de eisen van een eventuele hypothecaire financier. De ene stelt namelijk andere eisen dan de andere en de gemeente probeert met de koper mee te denken hierover en is flexibel met termijnen en data.
 

Het gebied van de 14 bouwkavels in plan Terlo is een welstandsvrij-gebied. Dit betekent dat de gemeente géén aanvullende eisen stelt dan hetgeen in het bestemmingsplan ‘Terlo 2017’ is opgenomen. Als het bouwplan/woningontwerp voldoet aan de regels van het bestemmingsplan heeft de gemeente dan ook geen mening over het bouwplan en zal een vergunning afgegeven kunnen worden. Via diverse architecten (zie link) is het mogelijk om een zogenaamde gecertificeerde vergunning te krijgen. Het verkrijgen van een vergunning in één dag is daarmee mogelijk! 
Een ieder is vrij om een bouwplan/schets/woningontwerp aan te bieden voor vooroverleg. Daar zijn legeskosten aan verbonden (die overigens verrekend worden bij de definitieve vergunning). De gemeentelijke vergunningverlener zal daar enige weken voor nodig hebben om dat te beoordelen.
 

Bij elke woning hoort een inrit en aangezien de gemeente zelf de kavels verkoopt zullen wij deze inrit ook aanleggen (in de openbare ruimte, tot aan de kadastrale grens). U moet echter wél een inritvergunning aanvragen hiervoor, zodat wij kunnen beoordelen of de door u gewenste locatie voor de inrit voor ons akkoord is. Aan deze inritvergunning zijn voor u géén legeskosten verbonden. U kunt de inritvergunning tegelijkertijd met de omgevingsvergunning voor de bouw aanvragen. In de nog op te stellen koopovereenkomst zullen we hier ook e.e.a. over opnemen. Overigens willen wij u er op wijzen dat grind of iets dergelijks als verhardingsmateriaal voor de eigen inrit niet is toegestaan.